龚名扬

　　本月24日，东莞市属保障房小区雅园新村的第二批经适房住户完成了选房，终于，近200户等待数年的申请者们总算放下了心头大石，距离入住新居又近了一步。

　　雅园新村建设的蹉跎历程相信不用笔者赘言，但还是简要说一下：作为东莞市区唯一市属的保障房小区，雅园新村早在2007年已经开始筹建，但直到2011年11月，首批131户廉租房住户首度入住;而2010年首批已选好房号的经适房业主，则一直到今年过年前才得以入住……

　　通常，按照如今的商品房建设速度，只要地块比较平整，从开工建设到竣工一般只需要2年左右，交楼后不用过多久就可以入住了。不过，考虑到雅园新村作为保障房项目，工作涉及多个部门，并非市场化产物，效率低一点也是正常的。

　　虽然，在等待选房的过程中，廉租房经适房小区已经等成了公租房小区，除非政策有变，否则雅园新村将不再出售，这也是让那些未选房的准业主们着急的原因。如今总算已经选房，搭上政府出售经适房的末班车。

　　事情到此要划上完满的句号了吗?显然不是。这些准业主、新业主们要在雅园新村安居乐业，还要面对另一个问题，那就是配套设施的不完善。与等待项目落成、选房、入住相比，等候配套设施完善的时间恐怕只会更长。

　　一些新入住雅园新村经适房的业主告诉记者，如今小区的配套设施非常不完善：附近公交班次的选择少，而且很难打到出租车，出入很不便利;小区附近的商业配套设施落后，商铺极少，买东西很不方便，而要买菜往往需步行半小时。另外，小区的物业管理费虽然便宜，但管理水平比较差，很多业主对此抱怨不已——考虑到每平方米1.1元的“白菜价”，只能说一分钱一分货吧。

　　除了物业管理以外，其他配套设施的规划和建设，其实还是有很大的可完善空间。据了解，小区配套的小学与幼儿园其实早已纳入项目规划中，至于建设落成尚需时日。而雅园新村住户们所盼望的台心医院，近日开始试营业，这是个好消息。

　　如今，在所有的配套设施中最令人头痛的，应该是商业配套和交通，而这两方面的配套都与入住率息息相关。从规划来看，雅园新村占地面积达14万平方米，当时规划总户数4852户，按每户住3人计算，小区至少可以容纳近1.5万人。

　　照理来说，会有这么多人居住的小区，对商家应该具有比较大的吸引力，公共交通配套也应该跟得上才对，但目前的情况却是事与愿违——无论怎么算，雅园新村现在的入住率也只有一成左右。偌大的小区住了寥寥几百人，即使开了店也没有人光顾;假设多配置几条公交线路，公交车的载客率也极低;至于出租车，考虑到空驶率问题，更不愿意在附近停靠了。

　　根据克而瑞信息集团对国内超过100个租赁型保障房项目的调研，在52个建成未入住的项目中，有六成项目空置率达20%以上;57个建成后入住两年以上的项目中，36%的项目空置率达20%以上。作为参考的是，目前我国城镇住房空置率的总体水平约为22.4%，而雅园新村的空置率远超上述所有。

　　从市场经济的角度来看，高空置率是造成雅园新村各项生活配套乏力的重要原因，这很大程度上源于当年政府对保障房的需求总量与结构掌握不足，而且由于准入门槛过高，“房等人”远超“人等房”。

　　低配套与高空置率已经成为形影不离的好朋友。别看雅园新村地处西平，位于环城路边上，但当你实地走访一下就会发现，假如没有私家车的话，在这个地方生活真是太不方便了，这也造成很多应该受益的家庭无法使用或者使用成本过高，于是干脆就不申请了;另一方面，正如本文所述，高空置率影响了小区的各项配置，两者之间已经形成了恶性循环，要解决这种两难的局面亟需政府去协调。

　　今年以来，东莞市有关部门在住房保障方面其实也下了不少功夫，比如要求一些新建商品房项目要配建公租房，在一些已建成项目进行公共租赁住房配租，这将在一定程度上解决了保障房的配套问题。但必须认识到的是，雅园新村的入住率问题依然亟待解决，甚至是当务之急——毕竟花了纳税人那么多钱啊!

　　笔者认为，居者有其屋是住房保障工作的基本原则，在“有得住”之后，是时候解决“住得好”的问题了。