我国“房地产政策将随着市场供求关系的新变化而变化

　　----- 对政治局会议房地产表述的理解

　　李  锦

　　4月30日召开政治局会议有两个重大问题值得关注：一个是二十届三中全会在7月份召开，一个是关于房地产高质量发展的表述。当天，我对二十届三中全会给做过预测并且建议，对于房地产的高质量发展没有做过解读。其实，这个问题对眼前意义更为重要。

　　我国“房地产政策将随着市场供求关系的新变化而变化。因为这件事情关系到建筑、建材、钢铁、水泥、有色、金融、家电、家装、运输等行业的发展，还关系到经济增长和政府、银行与房地产企业三大风险化解。我是研究宏观经济与企业的，房价楼市问题牵扯到经济增长和企业的前途命运问题，应该说几句。

　　这次会议房地产分量非常重

　　每年在4月17日前后要召开一次政治局会议，专门研究经济问题的，今年开得是最晚的，到4月30日才开。政治局会议对当前形势的表示中，值得关注的是对房地产产业高质量发展。政治局会议的表述，与房地产有关有两段：

　　会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

　　要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　一年前的四月政治局会议表述是房子是用来住的，不是炒的，这个话是对房地产这件事情的定性，而现在是高质量发展，是从产业发展提出问题的。“房地产市场供求关系的新变化”，这句话的内涵很重要。现在是“结合人民群众对优质住房的新期待，促进房地产高质量发展”，政策态度转向的力度明显。更关键的是，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”一句话一针见血，指出了稳定地产市场的关键——消化库存，扭转供需。

　　“房子是用来住的，并不是用来炒的”，这个话仍然是有效的。可以这样理解，房子炒的问题初步解决，矛盾得到缓和，而“住”的问题没有解决，经济发展更没有解决，是当前急迫的问题。

　　中国的银行是“太大而不能倒”，房地产超级大更不能倒”。如果房地产倒了，地方公务员工资受影响，银行贷款受影响。

　　当前急迫的四大问题，都需要房地产出手
 

　　当前急迫的问题有哪些？会议指出：

　　经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。

　　在重点关注这五个方面，除了外部环境一条，其他四条都与房地产形势有直接关系。在目前没有更多好方法使用的时候，房地产业不得不抓一下了。

　　有效需求仍然不足。从流动性的角度理解，当前居民的置换需求缺乏足够的流动性。大城市居民“住得大，住得好”的需求还很旺盛，改善性需求逐步成为主流需求。但是由于刚性需求边际上的减少，希望改善住房的居民手中的二手房难以出售，在这样的背景下，他们手上也就没有足够的资金实现自己的改善性需求。这样的状况在一线城市尤为突出，需要新的政策出台。
 

　　企业经营压力较大。前些天我到中国铁路建设集团酒泉钢铁公司等一些地方调研，我感觉到房地产产业对企业的冲击是很大的。很多产业是叫苦不迭，尤其是钢铁行业普遍亏损，这是一个大的产业，还有其他的很多。房地产本身产业链较长，乘数效应高。上游钢铁、水泥、有色；中游建筑、金融；下游家电、家装，均受地产投资强度影响巨大。即使在美国这样的发达经济体，房地产业上下游占GDP比重也接近10%。

　　重点领域风险隐患较多。土地出让金收入占地方政府性基金收入比例曾经超过80%，是地方政府财政的重要组成部分。在地产下滑的过程中，由于收入受限，地方政府投资也难以发力，难以发挥逆周期调节作用。尤其是地方财政没有收入，很多地方面临要“暴雷”的情况。房地产问题有一种急救的作用。

　　国内大循环不够顺畅。那么多房地产放在那里不能去库存确实是个很严重的问题，已经到了不解决不行的问题地步了。

　　地方政府债务风险正在积聚。确保债务高风险省份和市县既要真正压降债务、又能稳定发展。

　　其实，房地产与外部环境也有关系。房地产是金融危机之母。日本1990年危机的核心是房地产，美国2008年危机的核心还是房地产。当下中美博弈正在向纵深发展。拜登说过：中国经济犹如滴答作响的定时炸弹。因此，稳地产进而稳金融、稳经济，也是政治博弈的需要。

　　四个方法都在试，可能房地产这一招能救急

　　目前还没有可以取代房地产地位的资产池子，有四个方法都在试：

　　1.股市并没有涨上去。曾经有一段，人们认为房价下来了，股市会上去，但事实证明，股市并没有涨上去，其实房价没有上来，A股中更是有相当一部分上市公司的利润与房地产开发强度息息相关。近两年的现实已经充分证明，房价下跌之时，财富不但不会从楼市向股市搬家，反而会泥沙俱下，同步下跌。

　　2.新能源汽车是一股增长力量，但是作用有限，远远比不上房地产。

　　3.大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案正在实施，起多大作用，还有待观察。

　　4.要创造更多消费场景，更好满足人民群众多样化、高品质消费需要。这个就显得分散了。

　　经济增长在当前是主要矛盾。比较而言，去房地产的库存，让老百姓把钱掏出来买房子，对经济发展的作用可能远远地超过前几项对企业的发展。保民生就业、保市场主体、保产业链的稳健发展，都是当前需要重视的重要问题。

　　关于房子不是用来炒的，仍然是提倡的

　　旧的矛盾解决了，新的矛盾又发生了，当前主要矛盾是去库存、经济增长的问题。当这个问题上升为主要矛盾。我们就按照主要矛盾的主要方面来解决问题。当然，解决这个问题并不意味着房子可以炒了，房子不炒仍然是我们的一个原则。但是房价要发展刺激经济增长，也是一个原则。应该用三句话来说。一是房子不是用来炒的；二是有好房子住是正常的；三是经济发展更是急需的。

　　在这个问题上，我们需要用发展的眼光看问题，要从当前需要的角度来看问题，不可因噎废食。房子产业是需要发展的。当然这个发展不允许房价暴涨的状态。要理解的一点是，中央落实“房住不炒”的决心和定力。因为房地产加剧了脱实向虚。导致了社会阶层固化，加剧了躺平、内卷现象，扩大了贫富差距，不利于共同富裕。而且房地产绑架了金融体系，成为超级灰犀牛。因此“房住不炒”原则是不会改变的，这是原则。只是因为需要，目前要改变一些政策。

　　我有一个感觉，房地产不是炒的，这个问题主要矛盾已经差不多已经解决了，但没有完全解决，做到基本解决就可以围绕供求关系进行调整了。

　　对房地产形势的展望

　　会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。过去两年我们的地产新开工面积每年都会比地产销售面积低几亿平米，库存有一定去产能化。但是如果考虑到过往出售的地产中有很大一部分是满足投资需求的，那么地产的社会库存可能依然很高。一旦地产价格开始下跌，这部分“隐性库存”就会活化，在下跌剧烈时还可能踩踏式折价出售，进而对供给和价格形成更大压力。

　　从长期均衡的角度，即使没有干预，房地产离底部也已不远。但是自发出清的过程可能是漫长的，在底部的坚守可能是痛苦的。

　　如何能够避免房地产的超调，让整个地产产业链在供需均衡的位置长期健康发展？这依然需要国家强有力的政策干预。截至目前，除海南省外，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。北京也开始在五环外买房了。可以预料，取消限购等一系列政策最近还会出台的。

　　对房地产价格的影响

　　现在大家都在观望的状态，希望再低一点再买房子，这也是可以理解的。我们认为从量的角度，房地产离供需均衡位置已经不远，过度开发的泡沫已经消失了不少。

　　当一件商品供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。这是经济学的一个基本原理。一线能级以下的城市，这样的泡沫也开始下降。以武汉、成都、长沙为代表的中部省会城市，参照国际平均水平，还是参照Reits估值，快接近合理水平。对于北京上海这种超一线城市而言，单纯考虑租售比房价依然偏高。但是考虑到附着在房产之上的落户、学位等价值后，这样的溢价是可以接受的。至少从平均水平（而非结构）的角度，我国的房地产价格泡沫已在下降。
 

　　核心城市核心地段的房子是一种稀缺资产，因为它跟教育、医疗、商业等等资源，甚至是圈层资源捆绑在了一起。人口不断向大城市集中，可是大城市的资源就这么多，核心区就那么大，你说怎么办？只能越来越稀缺。从这个层面上来说，优质资产就是一个承载财富的容器。

　　价格方面，一方面引导新房价格市场化，消除一二级市场价差；另一方面托住一线城市房价，阻断价格下跌自我强化。库存方面，托住价格就相当于托住库存。供给角度，帮助头部房企改善融资环境，走出困境。流动性角度，研究探索收储、修缮等新措施，改善老房流动性。

　　房地产业正在向着健康方向发展

　　我是研究宏观经济与企业的，房价楼市问题牵扯到经济增长和企业的前途命运问题，总体上还应该是“量的合理增长和质的有效提高”。“量”就是经济总量的量，“质”的有效提升，就是指房地产产业本身质的有效提高，所以觉得中央对于房地产产业高质量发展的提法值得我们思考研究。

　　据某些估计，中国城市目前有6500万到8000万套空置公寓。按一家3口计算，足够2亿人左右居住。因此，大水漫灌式的商品房建设阶段已经结束了。对开发商而言，最重要的任务是尽最大努力把手上的现有项目、土地开发完，而不是继续拿地、扩张。

　　从政治局会议精神来看，房地产的未来一定是在向着健康、光明一面发展的。目前，正是形势转化阶段。“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。这一段话，有纲领性质。相信房地产还会有政策出台，最终不仅能够妥善解决房地产当前的困境，而且为经济增长起着重要作用。

　　以上是我就政治局会议房地产高质量发展问题的具体解读。因为我不是搞房地产研究的，我只能就会议精神做解读，讲讲趋势。

　　在节日期间，有朋友和我讲政治局会议讲到房地产问题，你怎么没有解读。目前房地产问题也很重要，甚至更紧迫，我在这里面做了点补充思考与解读。