记香港中原地产代理掌门人施永青先生(3)

　　施永青认为老板不要怕下属出错，下属勇于探索新路向、新方法是好事，出错也没有关系。事实上，有很多次他认为下属的作法是不通的，不过就坚持不干预，结果往往有意想不到的好效果。
　　而且作为一个大公司，最重要就是多元性，大家多尝试，有对有错是正常的。最可怕是从上到下只有一个声音，大家都按老板想法做，一旦错了，就满盘皆输。
　　此外，为激励士气，施永青还大幅提高员工分取佣金的份额。在生意最好的九七年，赚到千万元以上的员工就有十多个。
　　无为而治令施永青省心省力的同时，也享受到“坐地分红”的快感。比如在九七年，全体员工开心挣大钱，施永青更赚得个盆满钵满，一年下来轻松入帐一亿元！
　　亚洲金融危机后，香港楼市一路狂跌，施永青身处逆境笑容不改，仍坚持无为而治方针，“基本上我都让下属去应付，让他们有自由意志发挥，各自想办法。这样如果有一区想出好的办法，就推广一下，还是从下而上。”
　　施永青相信今年香港楼市会转好，他并笑言一旦公司完全度过难关，他便考虑退休，彻底无为而治，享受生活。

　　与施永青说“地”谈天
　　记者：您对现时香港楼市怎么看？
　　施永青：香港楼市自金融风暴后已连续三年大幅下跌，今年有一些新的因素，有可能会令楼市在今年转市。一个是利息的下降。前两年银行贷款利率差不多降了百分之四，但是这四厘没有发挥作用，只是到了最近，美联储减息半厘之后，才发挥作用。为什么会发生作用，你从国内来，知道唯物辩证法里面的量变到质变的转变，要到临界线才会发生飞跃。这个临界线在什么地方呢？就是利息减少到一定程度，令到租金的负担跟贷款利息的负担差不多持平的时候，人的心态就会发生变化。现在有些类别的房子市况已经开始出现好转，比如小单位和楼龄比较高的单位，由于价位较低，供楼已经平过租，所以不少人就选择供楼了。我想买楼的人慢慢就会多起来。
　　在九七之前，我们公司百分之八十的生意是关于买卖的，百分之二十是租的。后来由于楼价一路走低，买房的人越来越少，租房的人越来越多，买和租在我们业务中的比重也此消彼长，直到前不久谷底时买和租的比例达到四比六。
　　但我估计今年这一趋势会逆转，除了刚才说的利率下调之外，还有一个租金的因素。租金已经开始见底上升，现在租房的人都要面对一个风险，就是他的租约两年后到期，房东可能要加租。一方面要面临加租的压力，另一方面利率下跌，所以我估计今年买楼的人会增加。这是对买卖市场有利的因素，会促进今年整体交投量的增加。
　　不过还需要看今年的交投量能不能吸纳发展商的新盘。此前新盘过于饱和，发展商被迫降价开盘，造成一手市场的恶性竞争，并拖累二手市场，甚至出现二手市场价格高过一手市场，因为小业主对自己楼盘有感情，资金储备又少，不肯像发展商那样降价出售，这样一来我们的生意就特别难做。
　　我现在在观察一个数字，就是看市场每个月能否吸纳二千五百个新盘。因为据有关资料显示，今年新盘的总落成量应该是三万，也就是每月二千五百个。如果每个月市场销售量不低于二千五百个新盘，发展商的心就比较定，就不需要跟二手市场抢。从头两个月来看，形势还不是很乐观，还是有压力，不过我估计利率还会下调，交投量应该还会增加。需要进一步观察。
　　记者：有这样一种看法，认为香港楼市无可救药，因为随着经济活动进一步北移，深港交通日趋便利，香港楼市会遇到越来越大的冲击。施先生怎么看？
　　施永青：我认为这是一种很片面的看法，深圳的楼市不足以撼动香港楼市。一般现在到大陆买房子的香港人，是打算退休后去住，或者作渡假时用，并不是把香港的房子卖掉，搬到深圳去住。当然也有一些人在深圳住，在香港工作，但据香港政府统计，只有大约一千户左右，根本不会造成太大影响。
　　我公司也有同事，在上水上班，在深圳居住，我发现最近他搬回来了。因为他接了婚，有了孩子，牵涉到孩子要上学的问题。因为一般香港人还不习惯让孩子上国内的学校，因为在内地上学的话，将来到香港来工作生活就有问题，一个是学历不一定承认，再一个竞争能力也成问题。当然也有国际学校啊，但一般到深圳居住的香港人都是收入比较少的人，一般没有能力供孩子念国际学校。能去的一般是外国来的在深圳工作的高层人员，香港人一般香港也是送孩子去政府办的公学，免费的，怎么可能去国际学校。能够送孩子到国际学校去，都是收入最上层的人，这些人不会选择到深圳去住。
　　我说深圳乃至珠江三角洲的楼市不会对香港构成竞争，还可以从以下几点看。比如深圳与上水的楼价相比，深圳差不多四、五百元一尺，上水约二、三千元一尺，相差约四、五倍。而上水跟沙田相比，只相差二、三十个百分点。这就表明不仅仅是交通时间，距离等问题，还有个综合环境问题，比如政治、法制、文化、社会氛围等。这些巨大的差异不会随着二十四小时通关就能解决，通关只解决交通时间，而交通时间只解决百分之二十到百分之三十楼价的问题，而不会解决四、五倍所反映的问题。而这些问题的解决，* 已经说了，要五十年时间。五十年不变嘛，就是要解决这些差异。现在我更乐观一些，但恐怕也要三十年时间。
　　现在有一些香港人，他们在大都会的竞争能力越来越小了，应该去国内生活，没有关系，就像国内有竞争力的人士应该到香港来生活一样。
　　记者：您的无为而治常为人津津乐道，这一管理方针的确定更多是由于您性格方面原因所决定，还是地产代理这一行本身就需要无为而治呢？
　　施永青：性格方面原因当然有，不过我更多是从人在怎样一种环境下工作更开心，更觉得生命有意义的角度来考虑。因为马克思曾经讲过，资本主义大生产对人的最大伤害是对人的异化。除了上层之外，大部分人做的都是自己不了解，不自主，不喜欢的工作，不知道自己的工作在整个公司的运作中占什么角色。
　　人的价值就体现在按自己的意志，自己的判断做自己喜欢的事。大陆以前要求人做螺丝钉，其实做螺丝钉的滋味是不好受的，不是每个人都能当雷锋。在香港也一样，老板决定了一套，下面人只管去做，为企业挣足最大利润。员工为了一点菲薄的报酬，牺牲个人的意愿。
　　所以我想给员工个人充分的自主空间，这就要减少上面的干预，上面要无为，下面才有为。我这样做，更多不是从竞争角度考虑，而是从人文主义角度着眼。 (编辑：admin)