出售抵押的房屋是否构成合同诈骗罪?_中外网-关注中外最新动态!

　　开发商李某与建筑商温某签订建房合同，在房屋建设过程中李某因缺少相关手续而导致停工。温某要求李某支付其垫付工程款50万元和因停工造成的损失。李某没有钱付给温某，决定用一处建好的房屋做抵押，遂与温某签订一份协议：李某将已建好某某小区房屋一套以45万元的价格卖给温某，以抵押其所欠温某建房款。如果房屋能在约定的期限(8月20日)内开工，购房代房证退还给李某;如超过约定期限开工，温某将拥有该房屋所有权。协议签署后李某出具了购房代房证给温某。同年(6月14日)，李某将已抵押给温某房屋以42万元的价格出售给陈某，并将购房代房证和该房屋的钥匙交付给陈某。李某在收取陈某购房款43万元后，携款潜逃躲债，并将该款全部清偿其在之前债务。不久陈某要搬入新房时，受到温某的阻拦，才得知该房屋已被抵押给温某，但又联系不到李某，陈某认为自己受骗，即报案。

出售抵押的房屋是否构成合同诈骗罪?

　　中顾法律网司南：大家说法律，高端谈民生。《高端访谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人司南。今天做客的嘉宾是来自北京市振邦律师事务所的刘铁鹏律师。刘律师您好，欢迎您的到来，首先跟大家打个招呼吧。
　　刘铁鹏律师大家好，很高兴来到中顾法律网与大家探讨相关法律问题，希望对大家有所帮助。中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，请您先谈一下抵押权在何时生效?作为抵押权人的温某作为在先权人，是否享有优先受偿权?

　　刘铁鹏律师　
1、关于抵押权的生效时间
　　我国物权法第187条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时生效。这意味着，我国法律在不动产抵押方面是采取登记生效的立法主义。所谓登记生效主义，是指登记是抵押权成立的要件，抵押物必须进行登记，不经登记抵押权不能发生，非但不能发生对抗第三人的效力，在当事人之间也不发生抵押权。
　　2、本案中温某是否享有优先受偿权
　　基于我国物权法的规定，本案李某与温某虽然签订了抵押合同，但并未办理该房屋的抵押登记。抵押权没有发生效力。因此温某对该房屋不具有抵押权，不享有对该房屋优先受偿权。中顾法律网司南：合同诈骗罪的犯罪构成要件有哪些?北京-朝阳区
　　刘铁鹏律师根据我国《刑法》的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

　　具体来说，合同诈骗罪的构成要件包括：
　　1.本罪的客体，是复杂客体，即国家对经济合同的管理秩序和公私财产所有权。本罪的对象是公私财物。
　　2.本罪的客观方面，表现为在签订、履行合同过程中，以虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

　　首先，根据中华人民共和国刑法第二百二十四条，本罪的诈骗行为表现为下列五种形式：
　　(1)以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同的。
　　(2)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的。
　　(3)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的。
　　(4)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的。
　　(5)以其他方法骗取对方当事人财物的。这里所说的其他方法，是指在签订、履行经济合同过程中使用的上述四种方法以外，以经济合同为手段、以骗取合同约定的由对方当事人交付的货物、货款、预付款、或者定金以及其他但报财物为目的的一切手段。

　　行为人只要实施上述一种诈骗行为，便可构成本罪。
　　其次，诈骗对方当事人财物必须数额较大的。所谓数额较大，根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
　　(1)个人诈骗公私财物，数额在五千元至二万元以上的;
　　(2)单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在五万至二十万元以上的。
　　3.本罪的主体，个人或单位均可构成。犯本罪的个人是一般主体，犯本罪的单位是任何单位。
　　4.本罪的主观方面，表现为直接故意、并且具有非法占有对方当事人财物的目的。中顾法律网司南：在本案中，温某认为事先和李某合同中已经约定了抵押权而李某又擅自将房屋转卖，认为其构成了合同诈骗罪。

那么本案中李某的行为是否构成合同诈骗罪?

　　刘铁鹏律师李某将房屋出售给陈某行为不构成合同诈骗罪。

通过上述对于合同诈骗罪构成要件的分析可知，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。本罪主观方面要求行为人具有非法占有他人财产的故意，客观方面实施了虚构事实、隐瞒真相的行为。

　　本案中，李某主观上对陈某43万元购房款是否具有非法占有的故意是判断李某是否构成合同诈骗罪的关键。合同诈骗罪中“以非法占有目的”应当理解为，行为人不具备履行合同的能力，通过欺骗和隐瞒事实真相的手段，使相对人产生错误判断，继而签订合同，行为人意在获取非法利意。本案中，李某与温某签订的抵押合同因未产生抵押效力，所以并不影响李某与陈某的房屋交易的行为，李某将房屋出售给陈某系有权处分。李某收取购房款后将购房代房证和房屋钥匙交于陈某应视为将该房屋交付陈某。李某履行了合同，李某对陈某购房款不具有非法占有的故意。依照我国刑法主客观相一致的刑事责任原则，李某的行为不构成合同诈骗罪。中顾法律网司南：本案中，李某与温某在协议中约定“如超过8月20 日开工，温某将拥有房屋所有权”的约定是否有效?

　　刘铁鹏律师我国物权法第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此李某与温某在协议中约定“如超过8月20 日开工，温某将拥有房屋所有权”系无效的流押条款，温某不能因为此约定取得房屋所有权。中顾法律网司南：本案中最后李某携款潜逃躲债，变成了老赖，作为温某应该如何维护合法权益呢?请您就如何对付老赖支招。 (编辑：admin)

出售抵押的房屋 是否构成合同诈骗罪?

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