除资金、市场需求烂尾楼出现的共性因素外，当地不少房地产项目因未建时即已“售出”，这一罕见特点，也决定着这里的烂尾，可能面临更为复杂的困局。

　　《中国经营报》记者从相关知情人士和政府官员处了解到，目前已有过半在建地产项目停工满一年，且仍无任何复工迹象。

　　借贷血脉

　　城市扩张大潮下，地产商等不及手续、银行贷款，而选择以民间借贷资金来实现“快跑”。

　　“已经建成的都抵出去了，剩下都是没有建成的，也没人愿意要。”8月的一天，在东胜区办案中心外，债权人正讨论着一起借贷案的处置进展。

　　该案中，李姓女子用大量民间借贷资金，买下东胜铁西区多个房产，但其中实现交房的占总量不到两成。在一轮争抢后，部分债权人以明显高出市场价的价格用债权拿下现房后，而其他人则犹豫要不要那些正在停工的房产。

　　李姓女子和当地多数购房人一样，只要认为地段合适，便会在地产商尚未开工时，便大量投入资金购买房产。而她判断地段是否合适的标准，现在看来多少有些荒唐。“主要就是听开发商宣传，结果呢，现在整个铁西区都空荡荡的，没有一个地段是合适的。”

　　而在这些停建的、在借贷案中难以抵顶债务的项目中，按照东胜区官员此前接受采访时的判断，至少过半与借贷危机相关——开发商对购房者提前支付的购房款和融资资金做了同样的手续，这意味着购房者和债权人并无太大区别。

　　“正常应该是购房人就是买房子，预付了资金是没有利息吃的，债权人放钱给开发商相当于融资，那是应该有利息的。但是有些项目位置一般，开建以前卖的不好，那就干脆也给购房人利息，等于把融资的和购房的两头都变成债权人，只不过约定中购房人最终以房子结算，债权人以资金结算。”当地地产商刘某告诉记者，除了少数有煤炭背景的地产商外，当地多数地产项目都有民间借贷资金。

　　以东胜区的“方圆一厦”为例，这个曾经的鄂尔多斯第一高楼在2011年秋天停建时，只剩一两个月即可完工，但之后却再未复工，迄今已停工两年。开发商刘建强亦因深陷借贷危机而被警方监事居住。当初的购房者曾一度将该项目的房价炒至每平米10万元，但在停工后，有购房者要求退房，而债权人也对以房抵债持观望态度。

　　“但凡停工的，九成都和民间借贷有关系!而且关系不小!民间借贷资金就是鄂尔多斯房地产的血脉，而且还是个染了病毒的血脉。”在刘某看来，还有一些细节，让地产与民间借贷的关系变得更加复杂。比如许多地产商最初是把融资和购房两种资金区分开来的，并设不同部门，但实际运作中，有时业务员为了拿到更高提成，会有意劝导人们做出复杂的选择，比如既放贷又购房，或者将购房资金聚集到一定数额后以放贷资金入账。

　　市场困局

　　成品降价，半成品的市场则在借贷危机的“抵顶”中出现“升值”。但地产商认为，这种“交易”，只会让烂尾更加彻底。

　　2012年底，鄂尔多斯的房价真的降了，标志性的变化是康巴什人工湖对岸的“公务员小区”，由过去近万元变为三四千元。2011年末，曾有媒体一度报道当地楼价已经跌至三折，但事实上当时这一说法仅仅存在于网帖里。当时交易量猛跌，但彼时价格依然坚挺，甚至在今天，也有不少项目并未降价——因为即使降价，也同样没有交易量。

　　和民间借贷一样，这里的房子也不再“流动”，在建的项目则像被永远定格在一次快拍画面中。

　　“鄂尔多斯将是世界上最大的放鸽子基地，建成的房子是鸽子冬天的窝，没建成的，有窟窿眼儿的，是夏天的窝。到时候全世界人民都可以来这放鸽子。”这是鄂尔多斯当前最热门的冷笑话。

　　事实上，除了媒体广泛报道的铁西区和康巴什新区外，还有大量停工项目矗立在东胜区周边的铜川镇等地。这些或集中或散落的半成品建筑，与建成却空无一人的建筑相映成趣。一年半前，一家外国电视台曾以此为背景，拍摄滑板纪录片受到网友热赞。

　　由于当地地产多数具有民间借贷的血脉，且当前借贷危机正在胶着状态，已建成的房子不再流通，而未建成的则更难以复工。像一种轮回或讽刺，当初那些尚未开建就购买、或融资的人们，现在则统一以债权人的身份，面临着要房子或继续等待的困局，而这些房子则面临着不知何时建好的不确定性。

　　“你得看她有多少房子，如果不够(偿债)，你肯定要先要了房子，既然开始建了，迟早是要建成嘛，总比什么都没有要强。”同样针对前述李姓女子的借贷案，从达拉特旗赶来的煤贩子张某，大声向其他债权人劝说。而有债权人则质疑他，如果这些未完工的房子一旦抵顶债务，到手之后，这些项目要完工，需要继续投钱，且有不少项目至今拖欠施工单位钱，这样一来，债权人又几乎是从一个坑跳入另一个坑，且后者更为复杂。

　　“如果他们这样做，那就彻底烂尾了，如果一个在建项目分割给一堆债权人，你觉得这帮人能把楼建完?这些人下面还有更多二级债权人，他们继续分割，到时候可能上百个债权人拿下一个烂尾楼，然后每个人给自己的鸽子窝写上名字完事，根本不可能建成了。”地产商刘某笑称，宣扬此举者旨在化解当前危机，却没意识到可能带来的更长远的危机，有点像饮鸩止渴。

　　在以往的抵顶中，由于负债一方资不抵债，完工的房子往往以高于市场价进行抵顶债务，同样的情况也出现在未完工的房子中。这种“升值”在各方看来都毫无意义。

　　政府接盘?

　　持续传出的政府接盘声音，在停工近两年的当前，开始变得毫无意义，而且即使接盘，许多项目根本不具备被救的理由。

　　2011年末时，东胜区政府即已讨论政府接盘部分地产的可能性，比如购买部分地产做经济适用房，甚至将部分高档地产接手后作为将来安置外来高端人才的储备房。

　　“实际上没有开展，也不敢贸然开展这个计划，带给市场的信号会很危险。再说政府也没钱，银行是绝对不会介入的。”知情人透露，在2011年末当地政府与各个银行的探讨中，这一计划遭银行冷漠对待，至此搁置。 (编辑：admin)