中国的城镇化刚完成不到40%，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。城镇建成区房价在相当长时期内还会表现为一条上扬曲线。如果前期由于种种原因形成一些泡沫，在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化。

　　“拐了!拐了!”2001年央视春晚高秀敏的这句极短的台词堪称小品《卖拐》中的经典。剧中高秀敏配合赵本山的“忽悠”术，不仅将身强力壮的厨师范伟“忽悠”停了，更是将其“忽悠”瘸了。

　　中国房地产市场现如今也是“拐”声一片。自今年初杭州率先打响楼市降价第一枪后，楼盘降价之势似乎开始在全国蔓延。伴随着亚洲首富甩卖内地房产、各地楼市库存增加投资减少、房企收入下滑负债增高、居民房价收入比远超国际警戒线水平、个别房企资不抵债等现象的出现，中国楼市一夜之间由胜转衰。

　　5月，被视为中国房地产市场风向标的北京，房价开始松动。当月，北京市二手住宅市场下行速度加快，成交量进一步下滑，而成交均价涨幅在经历了较长一段时间的停滞以后，当月首次出现较大幅度的下滑。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至5月27日，当月北京市二手住宅共成交5734套，成交量环比4月同期下降9.2%。二手住宅成交均价为28576元/平方米，环比降幅达到4.75%，价格下降幅度为2012年2月以来最大。

　　由于近十年中国房价的只涨不跌，很多人为了一圆住房梦而倾其全部积蓄，因此一些媒体和机构胁将矛头指向房地产商，用并不严谨的数据试图得出中国房地产“崩盘”的结论。

　　在一片看空声中，许多原来有购房计划的人也加入了持币观望的队伍中。而政府年初承诺的“双向调控，限购退出”政策也因反对之声众多而变得迟疑。

　　此时，被限购政策管制多年的开发商已经无力承担这样的打击，有的选择降价、有的选择挺住、有的则直接选择了退出。

　　随着剧情的推进，被“忽悠”出的“崩盘”似乎已经开始假戏真做。

　　有争议的房价收入比

　　高潮出现在“五一”之后市场疯传的万科执行副总裁毛大庆在一个内部沙龙上的发言稿，文中大量数据显示出中国房地产并不乐观的现实状况。此后，万科公司及毛大庆本人都出面澄清该文内容不实，但市场中的绝大多数人还是信以为真，并为此展开了激烈的争执。

　　其中最为精彩的当属华远集团董事长任志强与中国农业银行(2.52,0.000,0.00%)首席经济学家向松祚在凤凰卫视中，就“楼市拐点是否已经出现”所展开的对阵。

　　向松祚认为，中国楼市已经出现了三个根本性的变化。第一，中国的房地产市场经过多年的积累，已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年第一季度都在同比下降。第三，房地产公司开始降价。中国房地产公司负债率普遍非常高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。

　　任志强对此表示，没有数据能够证明楼市已经进入拐点，“楼市要有拐点也是被银行打拐的。”要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。他再三强调，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。

　　双方激烈碰撞的第一个指标是房价收入比。房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

　　5月26日，上海易居房地产研究院发布全国35个大中城市房价收入比排行榜。在剔除可售型保障性住房后，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。

　　如果以国际通行的4~6作为合理的区间来衡量，全国的楼市都泡沫严重。但这样的数字依据并不能得到业内行家们的认可。

　　华东理工大学商学院副教授沈凌从另一个角度补充了该指标的瑕疵，他认为，中国经济的高速增长在一定程度上化解了所谓的房价收入比虚高的问题。

　　他举例称，2009年全国商品住宅的平均售价为4459元/平方米，100平方米的一套房大约是45万元。而由国家统计局公布的城镇居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。这样计算的2009年的房价收入比就是8.65。2009以来上述两项指标的年均增长速度分别是6.5%和12%，到了2014年商品住宅的平均售价和个人可支配收入应该大致为：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房价收入比是6.68，相较于2009年，已经有了很大程度的下降。

　　特别注意的是，如果一户家庭在2009年通过贷款买了一套房子，那么以后这几年，他们每年都要把收入拿来还房贷，这样的话，对于这户人家来讲，更加有实际意义的“房价收入比”是现在(2014年)的收入除以当初(2009年)的房价。简单计算得出：对于在2009年已经购房的这户家庭而言， 2014年的房价收入比只有4.83。这一数字即便相比于发达国家，也不算高，更何况随着时间的推移还会继续下降。

　　泡沫仅限部分城市

　　今年以来国际投行纷纷唱空中国楼市，甚至抛出中国房地产“崩盘论”。国际知名评级机构穆迪日前也将中国房地产业展望从稳定下调为负面。那么中国房地产市场真的会出现系统性崩盘吗?

　　来自彭博5月所调查的18位经济学家结果显示，12位受访经济学家认为中国房产业有些供过于求，半数经济学家认为部分城市存在泡沫，仅有7人认为属于全国性房产泡沫。

　　面对外界质疑，一向以强大研究数据为依托的“大炮”任志强的言论显然更有说服力。

　　他认为，目前支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长;二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确要加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革;三是人口结构中家庭分裂加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续(23岁年龄人口的最高峰在2015年)，人口老龄化加速，也让家庭分裂加速，第五次与第六次人口普查的数据中一代人为家庭独自居住的比例从27%增长到38%;四是消费结构的变化，2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，2013年二者差距超过了30%，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。但与国际相比，住的比重还有三倍的增幅余地，这也是消费文化的改变。 (编辑：admin)