祥子，不是老舍笔下的车夫，而是一个喜欢冷眼看时事、歪嘴说经济的财经记者。处女座的他虽非出身经济科班，但对财经世界却有着近乎痴迷的偏好，偶尔观点出奇惹骂招恨，也只是微微一笑，下次继续。

　　近来楼市开始从阵阵寒风中飘散出一丝暖意，这让本已打定主意过冬的房地产开发商们又开始躁动起来。以任志强为首的地产界“发言人”，在各类论坛上忽而说冷忽而说热，让人产生一种茫然感。楼市到底该往何处去?似乎永远是一个达不成共识的事。那问题来了，我们该听谁的话?

　　在很多人眼中，影响楼市的因素是多方面的，但实际上没有那么多。不管是地产界所提出的“城镇化需求”也好，“丈母娘需求”也好，其实都是在为了证明房产的需求存在“刚性”。在此前的文章中笔者曾提过，“刚性需求”就是开发商开发出来混淆视听的一个伪概念。它存在的唯一前提和条件就是房价会涨，并且涨的比其他大众投资品都要快。没有这一前提，其他需求都会瞬间消失。

　　道理很简单，不动产作为千百年来人类财富传承的载体，无论如何都是投资品，而非消费品。而投资品的价格决定因素与消费品有着天渊之别，前者是价格越涨需求越大，后者是价格越涨需求越小。关注市场的人会发现，股票和房地产的价格总是涨起来没完没了，跌起来又跌跌不休，正是这个规律在发挥作用。而在涨与跌发生逆转之时，往往有一个神奇的指标会发挥作用——利率。

　　利率是一切投资品的价格标尺，市场利率的变动足可以改变任何一个市场的预期，房地产也不例外。如果我们对比一下国内股市或楼市的多次牛熊转变，就会发现，任何行政调控对趋势的变动都收效甚微，但利率的变动，总是能引起大风大浪。理论已经无需再证明，金融就是现代市场经济的核心，而利率就是金融市场的标尺。

　　股市当前已经呈现出一种“资金牛”的迹象，但其实质仍离不开利率的降低以及对利率降低的预期。而楼市，由于变现能力弱，其市场趋势往往滞后于股市。因此，对于楼市的短期判断，不要再听地产“发言人”们如何说，看央行怎么做就行了。至于长期，就要看利率市场化之后的结果了。●孙春祥