编者按

　　今年是“十四五”收官之年，据住房和城乡建设部介绍，“十四五”期间，人民群众住房条件进一步改善，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，建设筹集保障性住房及安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众；城市人居环境质量进一步提升，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人。本期地产周刊聚焦“十四五”楼市，梳理总结有益经验，促进房地产行业高质量发展。
 

　　■中国经济时报记者 周雪松
 

　　“过去五年的发展历程很不平凡。”住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，住房城乡建设部门坚持深化改革、攻坚克难，着力稳增长、惠民生、防风险、促转型，努力为经济社会发展作贡献，为民生改善办实事。

　　房地产业内人士在接受中国经济时报记者采访时强调，“十四五”房地产领域成就主要体现在，通过宏观调控实现“房住不炒”，应对国际国内压力保交楼，住房保障体系更加完善。专家则表示，“十四五”期间，我国房地产领域在保障民生、改善人居环境、深化制度改革等方面取得显著成效。

　　通过宏观调控实现“房住不炒”

　　中国政策科学研究会特邀研究员、远望智库产业顾问金思宇在接受中国经济时报记者采访时表示，“十四五”期间，我国房地产领域在保障民生、改善人居环境、深化制度改革等方面取得显著成效，同时面对市场调整、有关部门出台了一系列新政策，为未来精准施策明确了方向。

　　金思宇指出，“十四五”期间，我国深化住房和房地产领域改革不断向纵深推进，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度。

　　从供给侧改革来看，住房和城乡建设部门大力推进“好房子”建设，出台系统性方案，从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个方面全面推进。《住宅项目规范》已全面实施，提高了住房品质标准。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受中国经济时报记者采访时认为，“十四五”房地产行业交出的答卷，成就与挑战并存，住房问题从“有没有”转向“好不好”，“市场+保障”双轨制逐步落地。此外，保交楼攻坚战成为风险处置的“中国样本”。

　　伴随着“人、房、地、钱”要素联动机制在全国各地落地，年度住房计划与人口流动、土地供应、金融资源实现“一张图”管理。预售资金监管、现房销售、房地产金融审慎管理、住房租赁条例等制度密集出台，行业“四梁八柱”初步成型。

　　记者在采访中发现，专家和业内人士对过去五年房地产发展成就有不同的看法，但主要看法都比较接近。房地产资深业内人士马强对中国经济时报记者表示，“十四五”房地产业主要成就是，通过宏观调控实现“房住不炒”，应对国际国内压力保交楼，住房保障体系更加完善。

　　中国商业经济学会副会长宋向清在接受中国经济时报记者采访时也指出，“十四五”期间房地产发展成就主要体现在三方面：全国住房保障体系跨越式发展、全民住房条件显著改善、全过程市场调控机制优化升级。

　　宋向清强调，整体而言，“十四五”期间我国房地产市场在保障民生、防范风险、绿色转型等方面取得显著成就，但区域分化、债务压力、城乡差距等问题仍需突破。

　　随着房地产增量市场发展趋缓，未来以存量更新改造为主的城市更新受到各方关注。住房和城乡建设部表示，一方面将推动各项任务尽快落地见效，另一方面强调落实中央城市工作会议精神，要把城市更新摆在更突出的位置。预计城市更新各项新机制将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位。

　　城市保障性住房供给结构需优化

　　金思宇认为，我国应大力推动“房地产+”融合发展，促进房地产行业转型升级。可推动“房地产+养老”“房地产+医疗”等融合发展模式。与此同时，要大力实施城市更新专项行动，推进存量房改造利用，盘活存量资源。

　　未来要继续坚持“房住不炒”定位，以高质量发展为主线，通过实施上述政策建议和具体措施，推动房地产市场平稳健康发展，为实现全体人民住有所居的奋斗目标提供有力支撑。

　　华夏幸福产业研究院院长彭晖在接受中国经济时报记者采访时指出，“十四五”期间，我国房地产企业出现以下几个方面的变化，值得关注和总结。

　　一是开发和金融分离。从发展逻辑看，由“拿地→融资→快周转→再扩张”转变为“现金流安全→降负债→长期经营”，开发贷的比重持续下降，而REITs、Pre-REIT基金、资产证券化等新型融资方式开始出现。从收益构成看，由依赖土地溢价和房价上涨的投机性收益转向依靠产品力和运营效率的稳定现金流，体现为租赁、商业、代建等收益。

　　二是形成专业化和特色化的领域。各大房企纷纷依托在细分领域中长期积累的资源和优势，积极探索并实践“专业化+轻资产”的商业模式，不断地深耕细作，深入挖掘专业优势，形成核心竞争力。如，代建领域绿城管理市占率连续9年超20%，毛利率维持在50%以上；商业运营方面华润万象生活市占率4.3%，毛利率稳定在30%左右；华夏幸福强化产业服务和招商能力，依托产业和园区资源，成功布局园区新能源、园区数字化、低空经济等高潜力领域。

　　三是强化研发和产品建设。政策引导与市场需求推动“好房子”建设，智能化、绿色化成为产品核心竞争力。

　　马强认为，着眼未来，房地产企业应深度整合，压减规模，有关方面也应推动房地产企业向产城融合方向深度转型，面向乡村振兴主战场，跟随“一带一路”倡议走出去。

　　金思宇强调，在看到房地产市场上述发展成就的同时，也要看到我国应进一步优化住房供应结构，大力提高保障性住房比例。他认为，保障性住房可以实施“以购代建”模式，重点覆盖新市民和青年群体，化解库存和带动相关产业投资。

　　“当前房地产领域核心问题主要表现为区域分化与库存压力并存、住房保障精准度有待提高、绿色转型成本制约比较突出等方面。”宋向清指出，当前农村住房条件改善滞后，城市保障性住房供给结构需优化，否则难以满足“夹心层”群体需求。

　　他强调，未来需坚持“房住不炒”定位，以“精准保障、风险化解、质量提升”为主线，构建“市场+保障”双轨制住房体系，推动行业向新发展模式平稳过渡，为实现人民群众“住有所居、住有宜居”提供坚实支撑。